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逾期交房,如何维权?

时间:2019-10-29 15:07:57
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【案情梗概】 逾期交房已违约   索要赔偿引官司

2009年6月,小有积蓄的杨先生经多方比较、参考,终于选定某房地产公司一在建商品房。当月22日他与开发商签订了《商品房预售合同》,购买了该公司期房一套。

按照合同,在2010年3月31日前,开发商就应取得《新建住宅交付使用许可证》并向杨先生签发《入住通知书》,将房屋交付给杨先生。但直到2010年5月12日,该房地产开发商才取得《新建住宅交付使用许可证》。第二天,开发商向杨先生发出《入住通知书》。此时已超过约定的房屋交付期限43天。

然而事情还未结束。5月17日,杨先生在对房屋进行验收时发现,房屋存在严重的质量问题。因此,他当时并未与开发商办理房屋癫痫的治疗过程中注意的事项都有那些?交接手续,而是要求开发商对房屋进行整修,同时做出书面整修承诺。2010年10月14日,房屋整修完善,几经波折的杨先生终于拿到了有质量保证的房屋。而此时,距合同中规定的3月31日的交房日期,已逾期6个多月。并且,本该早就办理的房产证,此时也未见踪影。

收房历尽重重坎坷的杨先生心中倍觉不平,当他拿出当初签订的购房合同时,心里更觉不爽。原来,按照购房合同中的条款规定,如果开发商不能按时交房,就要向杨先生支付一定的违约赔武汉哪里治疗羊羔疯最专业偿金。违约金按杨先生已支付的房价款每日万分之三计算,即开发商每逾期一天,就要向杨先生支付他已付房价款的万分之三。违约金从合同约定的最后交付期限的第二天,即2010年4月1日算起,到开发商实际交付房屋日为止。同时,合同规定,开发商需在2010年7月31日前为杨先生缴纳物业维修基金并办理一系列的房地产登记手续,取得房产证。杨先生根据这些条款要求开发商承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任,给予他一定的经济补偿。开发商却不同意,杨先生遂将开发商告上了法庭。

【争议焦点】 交付时间有分歧   违约责任难认定

原告杨先生:直到2010年10月14日,开发商整修结束,我再次验房并确定没有任何问题。因此,房屋实际交付时间当然为2010年10月14日。当时距合同规定的交付期限3月31日已经超过了6个多月,开发商理应按合同约定支付逾期交房的违约金。我们的购房合同中还规定,开发商应在2010年7月31日前缴纳物业维修基金并办理产权证。但直到我10月份收房,开发商仍未办理产权证,对此,开发商理应要承担责任。

被告某房地产开发商:我们于2010年5月13日向杨先生签发《入住通知书》。因此,我们认为,房屋的实际交付时间即为2010年5月13日。也就是说,我们只应支付杨先生一个多月的逾期违约金。至于房屋后来的整修,是发生在房屋交付之后,对于这段时间,我们不应支付违约赔偿。另外,对于杨先生所说的办理房产证的逾期违约责任,我们在合同中明确规定,如到时不能取得房产证,杨先生有权单方面解除合同,若杨先生不行使解除权,则视为杨先生认同开发商免责且不承担任何责任。而杨先生并未行使解除权,也就是说,杨先生是认同我们免责的。

【法官析案】 单方通知无效力   免责条款获支持

法院审理后认为,开发商取得了房屋的《交付使用许可证》并发出了《入住通知书》并不能代表房屋已实际交付。因购房人在收楼时就房屋质量存在的问题提出了异议,开发商也同意进行整改,双方并没有办理房屋交接手续,因此不能视为此时双方已经办理了房屋交接手续。法院否定开发商声称的单方通知的效力,以实际交付之日作为房屋交付的准确时间,判决开发商支付杨先生自2010年4月1日至2010年10月14日的逾期交房违约金。

而原告所请求的,被告商逾期办理房产证的违约赔偿,法院则不予支持。法院认为,根据《合同法》规定,该条款不属于未与对方协商的格式条款,故该条款有效,驳回原告的诉讼请求。法院支持了免责条款的效力,判定开发商在逾期办理房产证方面无需负责。

【律师观点】 学会应对购房合同中的免责条款

原告在诉讼时提出,开发商逾期办理产权证的违约责任条款即“如到时不能取得房河南去哪里找专治癫痫病的医院产证,乙方(即杨先生)有权单方面解除本合同,乙方不行使解除权的,视为乙方认同甲方免责且不承担任何责任。”为无效条款。但因该条款不属于未与对方协商的格式条款,此意见未获得法院支持。

律师提醒,在购房过程中,开发商地位强势,这点在签订买卖合同时尤为明显,购房者会迫于开发商的压力,签订某些“不平等”条约。因此,一旦发生类似本案的诉讼,消费者易处于劣势。对此,律师给出了几点建议:

一、在购房前,购买者应仔细阅读合同条款,若遇“不平等”条款,应尽量提出修改意见。

二、签订合同时,可找三五好友或律师陪同,并当场录音。

三、若发生类似诉讼,可以先采取主张撤销显失公平条款的策略,再追究开发商的违约责任的方式维护购房者的权益。      扬子江律师事务所   陆颂煦

本报记者  刘吟菊

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